direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Speelboerderij 't Klokuus
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0664.BPLG08-VG99

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding

Aan de Wissekerkseweg 6 is Speelboerderij 't Klok'uus gevestigd. Ter plaatse gelden de bestemmingsplannen Landelijk gebied en Buitengebied 2010. De geldende bestemmingen zijn 'Agrarische Doeleinden', respectievelijk 'Agrarisch' en 'Waarde Archeologie 1'.

In 2003 is met een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening vrijstelling verleend om de voormalige fruitsorteerruimte van het fruitteeltbedrijf te gebruiken als (indoor) speelruimte met ondergeschikte horeca-activiteit. Vanuit de oorspronkelijke opzet als nevenactiviteit bij het agrarisch bedrijf is de speelboerderij uitgegroeid tot een hoofdactiviteit.

De gronden van het fruitteeltbedrijf grenzen direct aan het bebouwd gebied van 's-Heer Arendskerke en op de lange termijn streeft de gemeente naar ontwikkeling van woningen op deze gronden. Daarom is afstemming nodig tussen de speelboerderij en de (toekomstige) woningen in de omgeving. Initiatiefnemer heeft verder de wens te vernieuwen en uit te breiden. Het huidige bestemmingsplan is hiervoor niet toereikend.

Doel

Op basis van het voorgaande is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan nodig. Doel van het op te stellen bestemmingsplan is het onderbouwen en juridisch-planologisch regelen van de actuele situatie en de beoogde uitbreiding van de accommodatie van Speelboerderij 't Klok'uus (hierna te noemen: het project).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gesitueerd net buiten de bebouwde kom van de kern 's Heer Arendskerke.

De begrenzing is globaal als volgt.

  • aan de zuidzijde de Wissekerkseweg;
  • aan de oostzijde wordt de grens gevormd door het agrarische bedrijfsperceel Wissekerkseweg 8;
  • Aan de noordzijde / westzijde ligt de (voormalige) fruitgaard en het verzorgingshuis Poelwijck.

afbeelding "i_NL.IMRO.0664.BPLG08-VG99_0001.png"

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Overzicht van de vigerende bestemmingsregelingen

Momenteel gelden voor de locatie de volgende (overkoepelende) bestemmingsplan(nen).

Plannaam   Vastgesteld   Goedgekeurd  
Landelijk gebied   20-12-2001   02-07-2002  
Buitengebied 2010   17-03-2011   n.v.t.  

De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor Agrarische Doeleinden, respectievelijk als Agrarisch met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1.

1.4 Leeswijzer

De opzet van de toelichting van het plan is als volgt.

Een bestemmingsplan bestaat uit:

  • een toelichting;
  • regels;
  • en een verbeelding (plankaart).

De regels en de verbeelding vormen tezamen het juridische bindende gedeelte van het plan. De toelichting van voorliggend bestemmingsplan kent de volgende opbouw.

  • In hoofdstuk 1 is de aanleiding van onderhavig bestemmingsplan uiteengezet.
  • Het tweede hoofdstuk gaat in op het ruimtelijk beleid dat op de voorgestane ontwikkeling van toepassing is.
  • Hoofdstuk 3 beschrijft de inventarisatie en analyse van de bestaande situatie.
  • Hoofdstuk 4 beschrijft de visie op het gebied (de beoogde ontwikkeling).
  • De milieu- en duurzaamheidsaspecten worden behandeld in hoofdstuk 5.
  • In hoofdstuk 6 wordt de juridische vorm van het bestemmingsplan beschreven.
  • De economische uitvoerbaarheid is in hoofdstuk 7 aangeduid.
  • Tot slot wordt in hoofdstuk 8 de maatschappelijke toetsing en overleg van de beoogde ontwikkeling behandeld.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader geschetst van het rijk (paragraaf 2.1), de provincie (paragraaf 2.2) en de gemeente (paragraaf 2.3) waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst (paragraaf 2.4).

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). Het ontwerp van de SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.

In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor de gemeente Goes, of 's Heer Arendskerke in het bijzonder, geformuleerd.

Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. De beoogde planontwikkeling behoort niet tot deze onderwerpen.

Nota Belvedère

Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland.

Een gebied vanaf de Westerschelde ter hoogte van de Zak van Zuid-Beveland tot aan de Oosterschelde is aangewezen als Belvedèregebied. Ook het plangebied valt hieronder.

De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.

2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Algemeen

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. Voor de ruimtelijke belangen die het provinciebestuur van provinciaal belang acht, heeft een vertaling plaatsgevonden in algemene regels die zijn opgenomen in de provinciale verordening ruimte (PRV, zie hierna).

De doelstelling van het omgevingsplan is het bevorderen van een gezonde regionale economie in een schone en veilige leefomgeving. Daarbij ondersteunt het plan sociale, natuur- en mobiliteitsdoelen. Het nieuwe Omgevingsplan is op een aantal punten anders dan zijn voorganger. In essentie is er gewerkt vanuit een integrale visie en is er een duidelijke focus op kerntaken van ruimte, water, milieu en natuur. Ook is het beleid meer gericht op hoofdlijnen en minder op details en zijn er minder regels.

Dagrecreatie

In het provinciaal ruimtelijk beleid zijn de mogelijkheden voor dagrecreatie toegenomen en wordt ingezet op het vergroten van de bijdrage van dagrecreatie aan de Zeeuwse economie. Grote dagrecreatieve voorzieningen worden geconcentreerd in het stedelijk gebied van Goes, Terneuzen, Middelburg en Vlissingen.

Kleinschalige dagrecreatie in het landelijk gebied kan worden gerealiseerd binnen de kaders van de Nieuwe economische dragers. De kaders hiervoor zijn ook vastgelegd in de Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland en hierop zal in de volgende paragraaf worden ingegaan.

Voor het overige worden aan de ontwikkeling van een dagrecreatieve voorziening voorwaarden verbonden ten aanzien van de verkeersafwikkeling en het beschikbaar zijn van parkeergelegenheid. Ook moet zowel de uitbreiding als de nieuwvestiging van dergelijke voorzieningen qua aard en schaal aansluiten bij het karakter van Zeeland en meer in het bijzonder bij de specifieke locatie, waarbij rekening wordt gehouden met de benoemde landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten.

Verevening

Door de Provincie Zeeland worden aan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied voorwaarden gesteld. Naast landschappelijke inpassing is ook het principe van verevening, of 'groen voor rood' van toepassing. Wie in het buitengebied een economische activiteit wil ontplooien en daarbij de omgevingskwaliteiten aantast, moet deze aantasting verevenen. Dit kan op verschillende manieren, maar moet altijd een investering zijn in het landschap, natuur of milieu en in verband staan met het initiatief.

Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die het provinciebestuur heeft aangemerkt als van 'provinciaal belang' is een beschermende regeling opgenomen in de Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland (PRV). Op grond van de Wro neemt een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van de PRV in acht. Voor wat betreft dit project zijn de regels uit de PRV aangaande Nieuwe economische dragers van belang.

Nieuwe economische dragers en andere niet-agrarische activiteiten in het landelijk gebied

In bijlage 1 van de PRV wordt de verwachting uitgesproken dat een aanzienlijk deel van de agrarische ondernemers de agrarische bedrijfsactiviteiten zal beëindigen. Het is noodzakelijk om vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing te saneren of een nieuwe bestemming te geven om duurzaam onderhoud te waarborgen. Herbestemmen van deze vrijgekomen agrarische bouwkavels kan, evenals de vestiging van Nieuwe economische dragers, een bijdrage leveren aan het behoud van de vitaliteit van het landelijk gebied.

De provincie streeft naar voldoende ruimte voor nieuwe en uitbreiding van bestaande niet-agrarische en semi-agrarische activiteiten in het landelijk gebied. Zo wordt in het landelijk gebied ruimte geboden voor de ontwikkeling van Nieuwe economische dragers. Dit zijn kleinschalige activiteiten die ontwikkeld kunnen worden binnen bebouwing op bestaande bouwvlakken en die qua aard, schaal, omvang en verkeersaantrekkende werking passen in het landelijk gebied.

In het beleid ten aanzien van het realiseren van Nieuwe economische dragers wordt voor de toegestane activiteiten onderscheid gemaakt in het herbestemmen van bestaande bebouwing en nieuwvestiging. Voor het herbestemmen van bestaande bebouwing bepaalt de gemeente, met in achtneming van de voorwaarden, welke activiteiten kunnen worden toegestaan.

Een beperkte uitbreiding van de bestaande bebouwing voor de ontwikkeling van een Nieuwe economische drager is mogelijk, mits deze niet meer bedraagt dan 20% tot een maximum van 250 m². De bestaande bebouwing is hierbij gedefinieerd als de bebouwing die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening op grond van het bestemmingsplan is toegelaten. Van deze norm kan worden afgeweken als aannemelijk wordt gemaakt dat de afwijking per saldo niet leidt tot een toename van de bebouwing.

Horeca

In het provinciaal beleid is ondergeschikte horeca bij dagrecreatieve voorzieningen in beginsel toegestaan. Gemeenten bepalen zelf in hun beleid hoe zij met deze mogelijkheid om wensen te gaan.

2.3 Gemeentelijk beleid

Regiovisie De Bevelanden 2006

In 2006 is de door de regio opgestelde thematische regiovisie De Bevelanden vastgesteld. Deze bestaat uit drie losse thematische visies op wonen, werken en recreëren in de vijf Bevelandse gemeenten. Met betrekking tot recreëren zijn in 'De Bevelanden recreëert!' een aantal beleidsuitspraken gedaan en doelstellingen geformuleerd. Binnen het beleidsmatige kader is het belangrijk om het evenwicht te bewaken tussen marktwerking en gebiedsbescherming. Hiervoor zijn dan ook concentratiegebieden aangegeven, dat in Goes vooral een dagrecreatief karakter heeft. Buiten de concentratiegebieden worden alleen kleinschalige initiatieven gestimuleerd.

Het complementeren en zo mogelijk vergroten van het aanbod, evenals het versterken van de samenhang in het aanbod, maken onderdeel van uit van de vastgelegde doelstellingen. Het stimuleren van elkweervoorzieningen wordt hierin specifiek benoemd.

Structuurvisie #Goes 2040

In de structuurvisie wordt gesteld dat Goes in 2040 een florerende centrumgemeente is met een breed aanbod aan voorzieningen en werkgelegenheid voor de inwoners van de Bevelanden. Op een aantal terreinen wordt beoogd de verzorgende functie een veel groter gebied te bereiken dan de Bevelanden.

Het gaat hierbij om de zakelijke dienstverlening, specifieke vormen van onderwijs, de

gezondheidszorg in vele gedaanten en aan vrije tijdsvoorzieningen. Er is opgenomen dat Goes een aantrekkelijke gemeente dient te zijn voor toeristen door de voorzieningen aan het water en haar veelzijdige historische centrum. De gemeente wil daarom blijven investeren in de toekomst van de stad, door te vernieuwen, te verbeteren en te groeien. Opgenomen is dat Goes de ambitie heeft verder te groeien in haar rol als (boven)regionale centrumgemeente. Veel van de projecten die in die in de structuurvisie worden benoemd zijn daarop gericht. De ambitie is om al die projecten te realiseren en de blik open te houden voor nieuwe kansen.

Woonvisie Goes

In februari 2008 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Goes vastgesteld. Deze laat onder meer zien dat het belangrijk is om in de dorpen te blijven bouwen om deze leefbaar te houden. Voor 's-Heer Arendskerke is belangrijk dat het naast de beoogde ontwikkeling van 't Klok'uus gelegen verzorgingshuis Poelwijck wordt omgezet in een woonzorgcomplex met zelfstandige woningen en een beperkte intramurale capaciteit.

Een volledige beëindiging van het fruitteeltbedrijf kan het woon- en leefklimaat positief beïnvloeden, terwijl de beoogde uitbreiding van de speelboerderij en de daarmee samenhangende landschappelijke inpassing bijdraagt aan een levendige en kwalitatief hoogwaardige woonomgeving. Ook biedt deze ontwikkeling ruimte voor mogelijke uitbreiding van het dorp met woningbouw.

Landschapsontwikkelingsplan

Met het Landschapsontwikkelingsplan, dat in juli 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld, beoogt de gemeente dat het landschap én ruimtelijke ontwikkelingen met elkaar opgaan en elkaar versterken. Er worden ontwikkelingsrichtingen benoemd, die ingaan op het landschap rondom Goes en de ontwikkelingen die kunnen bijdragen aan verbeteringen van dat landschap of de beleving er van. Locaties als De Piet, Schelphoek, Poelbos en de Zak van Zuid-Beveland bevinden zicht op fietsafstand van Goes, maar er zijn maar weinig aantrekkelijke langzaam verkeersverbindingen voorhanden. De verblijfsrecreatie langs het Veerse Meer is ook vaak beperkt tot het Veerse Meer zelf. Het buitengebied van de Goes is voor zowel dag- als verblijfsrecreanten dan ook niet attractief genoeg om te bezoeken. Versterking van het landschap, nieuwe functies en een betere bereikbaarheid kunnen recreanten verleiden het buitengebied te bezoeken.

Het Landschapsontwikkelingsplan schetst uiteindelijk enkele scenario's voor de ontwikkeling van het buitengebied. Binnen scenario 1 wordt een eerste aanzet gegeven tot het versterken en beter beleefbaar maken van het landschap. Hierbinnen wordt dan ook ruimte geboden voor de ontwikkeling van nieuwe recreatieve hotspots. Deze kunnen zowel een laagdynamisch karakter hebben of een meer intensief gebruik kennen. Interessante plekken in het buitengebied kunnen de aantrekkingskracht voor recreanten vergroten en als economische motor voor het buitengebied fungeren. Ook kunnen de aanwezige agrarische bedrijven op deze manier van bedrijfsverbreding profiteren.

Gemeentelijk Verkeers- en VervoersPlan 2004- 2014 

In het GVVP worden maatregelen genoemd die in het verlengde liggen van het bestaande verkeersbeleid (verbeteren verkeersveiligheid, verbeteren fietsvoorzieningen, doorstroming autoverkeer), maatregelen die afgestemd zijn op toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en maatregelen die mogelijk diep ingrijpen op bestaand beleid. Er is tevens een beoordelingskader opgenomen om beleidsmatig de vinger aan de pols te houden. Beleid en toekomstige verkeerskwesties in Goes zullen aan dit kader worden getoetst. In het GVVP is bewust gekozen voor een integrale benadering van alle mobiliteitsdeelnemers op basis van een geografische indeling, waardoor de visie overzichtelijk aanschouwelijk is gemaakt.

Bestemmingsplannen

Bestemmingsplan Landelijk gebied

Het bouwvlak met de indoor speelvoorzieningen en de horeca is gelegen in het bestemmingsplan Landelijk gebied en heeft aldaar de bestemming Agrarische doeleinden, klasse L. Ook is een bouwvlak toegekend. Binnen deze bestemming is de vestiging van grondgebonden agrarische bedrijven toegestaan, waarbij de ontwikkelingsrichting voor klasse L is gebaseerd op grondgebonden landbouw, die is afgestemd op de aanwezige landschappelijke waarden. Binnen het bouwvlak mogen (bedrijfs)gebouwen worden opgericht met een goothoogte van maximaal 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt ten hoogste 50%.

Een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt de gelegenheid om ter plaatse een kleinschalige dagrecreatieve voorziening te realiseren in de vorm van plattelandshoreca of extensieve dagrecreatie. De omvang hiervan bedraagt ten hoogste 40 m².

afbeelding "i_NL.IMRO.0664.BPLG08-VG99_0002.png"

Figuur 2.1. Uitsnede plankaart Landelijk gebied

Bestemmingsplan Buitengebied 2010

Het minder intensief gebruikte deel van het perceel, waar nu het lasergamen plaatsvindt, is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied 2010. De gronden hebben, naast een bestemming Agrarisch, de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1. Deze gronden zijn dan ook bedoeld voor de vestiging van grondgebonden agrarische bedrijven. Er is voor dit deel van het plangebied geen bouwvlak opgenomen. Ten behoeve van de bescherming van mogelijk ter plaatse aanwezige archeologische waarden is een vergunningstelsel opgenomen voor onder meer het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 40 cm en het planten of rooien van bomen waarbij de stobben worden verwijderd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0664.BPLG08-VG99_0003.png"

Figuur 2.2. Uitsnede plankaart Buitengebied 2010

2.4 Toetsing en conclusie

De wens om 't Klok'uus te vernieuwen en uit te breiden sluit aan op de beleidsuitgangspunten. Hierbij zijn de volgende aandachtspunten van belang.

Functiewijziging algemeen

De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn vrijwel beëindigd en ter plaatse wordt nagenoeg uitsluitend een speelboerderij met bijbehorende horecavoorziening uitgebaat. Op basis van het beleid voor het uitbreiden van Nieuwe economische dragers is het wenselijk aan de agrarische bedrijfsactiviteiten geheel een einde te maken en het perceel van een passende herbestemming te voorzien. Hierbij is tevens overwogen dat een deel van de voormalige agrarische gronden, de boomgaard, in de toekomst voor woningbouw benut zou kunnen worden.

Horeca

Zowel in de bestaande als in de nieuwe situatie is sprake van circa 9.500 m² aan buitenspeelruimte. Een deel van de bestaande buitenspeelruimte vervalt door de beoogde nieuwe bebouwing en een deel ten gunste van de nieuwe, vloeiend verlopende grond- en geluidswal met beplanting aan de westzijde van de buitenspeelruimte. Daarvoor in de plaats komt de nieuwe locatie van het loopgravenspel aan de oostzijde van het perceel. De bebouwing neemt daarnaast toe tot 1.060 m².

In de bestaande situatie is de bebouwing ook deels in gebruik ten behoeve van het familierestaurant. De feitelijk aanwezige verkoopvloeroppervlakte omvat hierbij 230 m². Het terras beslaat een oppervlakte van circa 270 m². in totaal gaat het dus om 500 m² (verkoopvloeroppervlakte). Het maximale aantal bezoekers bedraagt in de bestaande situatie 230, waarbij 1 m² per persoon beschikbaar is. Het terras en het restaurant worden niet beiden maximaal ingezet. Hoewel dan ruimte zou kunnen worden geboden aan 450 bezoekers is dit vanwege een mogelijk snel veranderende weerssituatie niet gewenst. Indien het weer verslechtert kan dan immers aan de aanwezige bezoekers geen ruimte worden geboden.

In de nieuwe situatie bedraagt de brutovloeroppervlakte horeca ten hoogste 750 m2, met een maximum capaciteit van 400 personen. Deze brutovloeroppervlakte omvat alle met de horeca samenhangende functies, zoals restaurant, terras, keuken, opslag etcetera.

In de nieuwe situatie is duidelijk sprake van een kwaliteitsverbetering. Om een breder publiek te trekken en de gehele familie een ontspannen verblijf te bieden, is rekening gehouden met meer ruimte per persoon. In de nieuwe situatie is het uitgangspunt dat per bezoeker 1,5 m² beschikbaar is. Met deze extra ruimte wordt aangesloten bij de vraag vanuit de markt en zoals deze ook elders in vergelijkbare situaties wordt aangeboden. In het restaurant en op het terras samen wordt op deze wijze plaats geboden aan maximaal 400 personen. Net als in de bestaande situatie genereert het terras geen extra bezoekersaantallen. Afhankelijk van het weer zitten bezoekers in het restaurant of op het terras of een combinatie van beide. In de praktijk heeft dit altijd gewerkt doordat het Klok'uus voor het merendeel van de bezoekers werkt met reserveringen. Dit wordt ook in de nieuwe situatie beoogd. Het maximum van 400 bezoekers zal in de praktijk dan ook niet maatgevend zijn.

De verhouding tussen de horecavoorzieningen en de speelruimten verandert daarmee niet wezenlijk. Zowel qua functie als qua oppervlakte blijft de horeca dan ook ondergeschikt aan het spelen. De inkomsten uit het spelen zullen toenemen door de nieuwbouw, de herinrichting van het terrein en het plaatsen van vaste speeltoestellen. De beoogde ontwikkeling zal een grotere doelgroep aanspreken en doordat de kwaliteit van de geboden attracties toeneemt, ligt het voor de hand dat ook het aantal herhalingsbezoeken toeneemt. In het kader van deze kwaliteitsverbetering is een uitbreiding van de horeca oppervlakte noodzakelijk.

Er is dan ook geen sprake van een zelfstandige horecagelegenheid door de uitbreiding. De inrichting van het perceel laat immers de duidelijke verweving van de functies zien. Het terras grenst in het geheel aan de buitenspeelruimte en ook het familierestaurant en de binnenspeelruimte kennen een gezamenlijk deel.

Daarnaast is het mogelijk om via de te verlenen exploitatievergunning de openingstijden zo te reguleren dat het gebruik ten behoeve van zelfstandige horeca wordt uitgesloten.

Bebouwing

De bebouwde oppervlakte neemt met meer dan 20% toe, maar blijft met circa 1.150 m² ruimschoots binnen de bebouwingsmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. Het plan is in schaal en omvang in overeenstemming met het gebied, zodat voldaan wordt aan de voorwaarden als opgenomen in de Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland.

Verevening

Vaststelling vereveningsopgave

Door de gemeente is destijds aangegeven wat met betrekking tot verevening noodzakelijk is in verband met de planologische inpassing van 't Klokuus. De destijds geldende regeling is onlangs aangepast. Gezien de lange looptijd van dit initiatief is de oude regeling verevening van toepassing. Voor de omschakeling van het agrarisch gebied naar speeltuin en parkeren is verevening niet nodig. Voor de nieuwbouw van de schuur c.q. inbedding van de functie wel. De gemeente geeft daarbij 2 opties aan:

  • optie 1 : uitgaande van dagrecreatie in de handreiking verevening geldt een bedrag van € 20,- per m3. Met een schuurinhoud van 3.150 m3 komt het vereveningsbedrag op € 63.000,-.
  • optie 2.: indien gekozen wordt voor een speciaal vormgegeven “Zeeuwse” schuur kan maatwerk worden geleverd. Uitgangspunt is in dit geval een vereveningsbijdrage van € 8.000,- per 250 m2. Met een oppervlak van 500 m2 komt het vereveningsbedrag  op € 16.000,-.

Als voor optie 2 wordt gekozen, mag de vormgeving van de schuur niet als verevening worden opgevoerd.  Bij optie 1 mag dat wel.

Door de opdrachtgever is gekozen voor de 2e optie. De nieuwbouw wordt vormgegeven als Zeeuwse schuur. De vereveningsopgave hiervoor is dus € 16.000,-.

Voorstel verevening

De vereveningsopgave bevat de volgende elementen:

  • a. Een extra wandelroute met een meerwaarde voor de kern:
    Dat betreft een (te maken) wandelroute langs de randen van de bestaande boomgaard tussen de Slotstraat en de Wissekerkseweg (over aan te leggen parkeerterrein) naar de Wissekerkseweg en het poelbos.
    Bovendien kunnen gebruikers de wandelroutes op het (buiten)speelterrein benutten. De kosten van dit halfverharde pad bedragen circa 10,-/m2. Bij een totale lengte van 460 m en een breedte van 1,5 m bedragen de kosten circa € 8.500,-.
  • b. Investeringen in natuur : door het aanbrengen van een waterpartij met natuurvriendelijke oevers, met aansluitend extensief hooiland ontstaat een ecologische meerwaarde. De investeringskosten bedragen circa € 2500,-.
  • c. Uitkijkpunt: maken van hoogtepunt/uitkijkpunt/rustpunt langs wandelroute met bankjes/picknickset en informatievoorziening. Kosten: circa € 5000,-.

Hiermee komt het totaalbedrag van de investering in omgevingskwaliteiten uit op circa €16.000,- waarmee voldaan wordt aan de gestelde vereveningsopgave, die de goedkeuring nog moet hebben van de provincie.

Conclusie

Het beoogde programma waarbij de binnenspeelruimte en de horecavoorziening worden vergroot en de opblaasbare speeltoestellen worden vervangen door gebouwde varianten, past binnen de beleidsuitgangspunten. Er wordt immers ingezet op een kwaliteitsverbetering van de bestaande voorziening. Deze kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd doordat de aantrekkelijkheid als dagrecreatieve voorziening als geheel wordt vergroot, alsmede door een betere landschappelijke inpassing van het geheel.

Hoofdstuk 3 Inventarisatie en analyse

3.1 Bestaande situatie plangebied

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven. In de beschrijving wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan:

  • 1. functionele opbouw van het gebied;
  • 2. ruimtelijke opbouw van het gebied;
  • ruimtelijke hoofdstructuur;
  • bebouwingsstructuur;
  • verkeersstructuur;
  • 3. Water- en groenstructuur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0664.BPLG08-VG99_0004.jpg"

3.2 Functionele opbouw

De speelboerderij beschikt over de volgende voorzieningen:

  • a. binnenspeelruimte;
  • b. horecaruimte;
  • c. terras;
  • d. buitenspeelruimte met speeltoestellen;
  • e. speelveld;
  • f. parkeerterrein;
  • g. dienstwoning.

3.3 Ruimtelijke opbouw

Aan de zijde van de Wissekerkseweg bepaalt de oorspronkelijke boerderij het beeld. Het is een kenmerkende Bevelandse combinatie van woning en gepotdekselde zwarte houten schuur. De buitenruimte die het meest intensief gebruikt wordt, ligt direct tegen de gebouwen. Het gaat dan om het terras en de speeltoestellen. De speeltoestellen zijn nu overwegend opblaasbaar uitgevoerd. Aan de zuidoostzijde van het terrein ligt de parkeerplaats, deze is van het speelterrein afgeschermd met een hekwerk. Het noordelijk deel van het terrein heeft hoofdzakelijk een groene invulling. Als afscherming is op de oostelijke terreingrens een grondwal aangelegd.

3.4 Water- en groenstructuur

Het terrein van de speelboerderij is omringd door groen. Aan de voorzijde bij de Wissekerkseweg staat een forse groene haag, die het terras, het speelterrein en de parkeerplaats afschermt. Het agrarisch bedrijf aan de oostzijde heeft een groene rand met bomen en andere opgaande beplanting. Op de terreingrens met Poelwijck bevindt zich een sloot.

Hoofdstuk 4 Visie op het plangebied

Met voorliggend bestemmingsplan worden de bestaande functies van de speelboerderij planologisch vastgelegd. Tegelijk wordt een aantal mogelijkheden voor verbetering en uitbreiding opgenomen. De verbetering zit in de kwaliteit van de voorzieningen en in de uitstraling. De speelboerderij streeft ernaar meer eenheid in het beeld aan te brengen en het geheel een boerderijsfeer mee te geven, passend bij de gebouw- en landschapskenmerken uit de omgeving. In figuur 4.1 is een impressie gegeven van de nieuwe indeling. Deze impressie is het uitgangspunt voor de inrichting van het plangebied. Het inrichtings- en inpassingsplan is opgenomen in Bijlage 1.

afbeelding "i_NL.IMRO.0664.BPLG08-VG99_0005.jpg"

Figuur 4.1. Inrichtingsschets (Buro Ruimte & Groen, augustus 2014)

Spelen binnen

Aangrenzend aan de bestaande binnenspeelruimte wordt een nieuwe binnenspeelruimte gebouwd. Deze binnenspeelruimte heeft een grotere oppervlakte dan de bestaande. De bouwhoogte en vorm (met kap) blijft gelijk. Door de situering dient het gebouw ook als een afscherming tussen het terras en een deel van het speelterrein aan de voorzijde en aan het perceel met de boomgaard aan de achterzijde.

Spelen buiten

Het buitenspeelterrein bestaat uit een deel met speeltoestellen en een deel dat wordt gebruikt als speelveld voor groepen. Deze indeling blijft hetzelfde. De inrichting van het deel met de speeltoestellen zal echter veranderen. De opblaasbare toestellen (springkussen, glijbaan, klimtoren) worden op termijn vervangen door gebouwde speeltoestellen. Gedacht wordt aan een transparante houten constructie, geïnspireerd op de vorm van een hooiberg. Het speelveld aan de achterzijde wordt verder groen ingericht met knotwilgen en vlechtschermen van wilgentenen.

Horeca

Het restaurant biedt op dit moment plaats aan 220 personen. Door het aanbouwen van de nieuwe binnenspeelruimte ontstaat de mogelijkheid voor het uitbreiden van het restaurant. Tussen de tuin van de bedrijfswoning en het restaurant ligt een strook van 5 meter die nu gebruikt wordt voor buitenopslag en als verkeersruimte. De speelboerderij wil deze ruimte (in één bouwlaag) betrekken bij het gebouw, zodat opslag van horecamateriaal binnen plaats kan vinden. Ook is het dan mogelijk een goede personeelsruimte te creëren.

Parkeren

De parkeerplaats heeft voldoende omvang om het aantal bezoekers in de nieuwe situatie op te vangen. Op twee manieren wordt deze voorziening verbeterd. Ten eerste wordt de inrichting van het terrein aangepakt. Door markeringen aan te brengen zal het terrein efficiënter worden gebruikt. Ten tweede is er de wens het parkeerterrein visueel af te scheiden van het buitenspeelterrein.

Groene buitenruimte

Op dit moment is aan de zuidzijde een afscherming aanwezig in de vorm van de bestaande groene haag. De uitstraling naar de Wissekerkseweg is nu voldoende, maar zal met de uitvoering van het inrichtingsplan worden versterkt. Aan de noordzijde zorgt de boomgaard nu nog voor een groene buffer met de achterliggende woningen. Op termijn verdwijnt de boomgaard echter en daarom zal op het eigen terrein voorzien worden in een grondwal met groene haag. Ook krijgt de buitenruimte van de speelboerderij in de nieuwe situatie een veel groenere uitstraling. Onder andere door een afscherming tussen het parkeerterrein en de speelterreinen. Ook de aanwezige grondwal aan de oostzijde wordt groen ingepast. Door de grondwal te beplanten kan het beeld worden verzacht tot een beeld vergelijkbaar met de groene zone langs de Wissekerkseweg. Overigens is de grondwal beperkt zichtbaar vanaf de openbare weg en heeft het agrarisch bedrijf aan de oostzijde al een groene rand met hoogopgaande beplanting. De beide grondwallen en de afscherming tussen speelterrein en parkeerplaats dienen tevens als geluidwerende maatregel, om de aangrenzende percelen te vrijwaren van geluidsoverlast. In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met eventuele nieuwe geluidgevoelige bebouwing naast de speelboerderij. Mocht die er komen dan is extra afscherming aan de westzijde nodig. In een aanvulling op het inrichtingsplan is aangegeven hoe dit kan worden ingepast. Deze aanvulling is tevens opgenomen in Bijlage 1. In het kader van de verevening wordt een wandelpad aangelegd vanaf de Slotstraat naar het terrein van de speelboerderij.

Water

De bestaande sloot aan de zijde van de Wissekerkseweg wordt gehandhaafd. Aan de achterzijde van het terrein is een nieuwe waterpartij voorzien, deze dient tevens als waterberging. Daarnaast wordt een wadi aangelegd voor het opvangen van water in natte perioden.

Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten

5.1 Archeologie

Toetsingskader

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid ten aanzien van archeologie is vastgelegd in de Cultuurnota toetsingskader is overgenomen in het Omgevingsplan. Het toetsingskader wordt verder bepaald door het volgende.

  • Archeologische waarden zijn vastgelegd op de AMK (Archeologische Monumenten Kaart).
  • Op de IKAW (Indicatieve Kaart Archeologische Waarden) zijn de trefkansen (laag middelhoog en hoog) opgenomen.
  • Archis2 is de nationale database voor archeologische vindplaatsen.
  • Het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA) vormt de Zeeuwse database.

Gemeentelijk beleid

Recent is door de 9 gemeenten in Zuid-Beveland, Tholen en Zeeuws-Vlaanderen archeologie beleid opgesteld.

In het beleid zijn de archeologische verwachting en bekende vindplaatsen en archeologische monumenten vastgelegd. In dit bestemmingsplan zijn de in het beleid geformuleerde uitgangspunten vertaald.

Het grootste deel van de bodemingrepen vindt plaats in de bovenste laag van het bodemarchief (maatregelenkaart in lagen, kaartlaag I, Walcheren). Deze laag is veelal maatgevend. Bij vergunning aanvragen voor diepere bodemingrepen wordt door de bevoegde overheidsinstantie vastgelegd of met de ingreep de diepere lagen (lagen 2 Hollandveen, laag 3 Wormer en laag 4 Pleistoceen) worden geraakt. Op basis van het beleid gelden voor kaartlaag 1 (Walcheren) de volgende categorieën:

Maatregelcategorie   Verwachtingswaarde   onderzoeksverplichting  
categorie 1   wettelijk beschermd monument   Wettelijke bescherming  
categorie 2   terreinen van archeologische waarde   50 m² en 40 cm  
categorie 3   gewaardeerde stads-/ dorpskern   50 m² en 40 cm  
categorie 4   hoge verwachting   250 m² en 40 cm  
categorie 5   gematigde verwachting   500 m² en 40 cm  
categorie 6   lage verwachting   2.500 m² en 40 cm  
categorie 7   waterbodem   500 m² en 40 cm  
categorie 8   geen verwachting   -  

Onderzoek en conclusie

Onderzoek

Raadpleging van de AMK, maatregelenkaart in lagen, laag van Walcheren leidt tot de volgende bevindingen.

Tabel 5.2. Toetsing archeologie

AMK   Maatregelcategorie   Archis2 en ZAA  
Geen vermelding.
 
maatregel categorie 4   Geen vermelding  

In het plangebied zelf is volgens de kaart geen AMK terrein aanwezig. Direct ten noorden van het plangebied ligt AMK terrein 13.796. Dit zijn resten van het Middeleeuws kasteel Pollesteijn. De begrenzing van het AMK terrein is niet helemaal zeker. Mogelijk bevinden zich resten behorend tot de vindplaats in het plangebied.

Conclusie

Op basis van het gemeentelijk beleid wordt een dubbelbestemming Waarde - Archeologie toegekend. Daarin geldt een onderzoeksverplichting bij werkzaamheden vanaf 250 m2 en dieper dan 40 centimeter. Gewezen wordt voorts op de wettelijke meldingsplicht voor archeologische waarden conform ex art. 53 van de Monumentenwet. Dit betekent dat bij het aantreffen van archeologische sporen en vondsten direct melding wordt gedaan bij het meldpunt Archeologie van de SCEZ.

5.2 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Onderzoek

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van extra bebouwing ten gevolge van de horeca en de binnenspeelruimte. In de huidige situatie is dit reeds onderdeel van de speelboerderij 't Klok'uus. De huidige functie is nog steeds "Agrarisch". Met een vrijstellingsprocedure is de huidige speelboerderij destijds mogelijk gemaakt. Omdat deze functie reeds mogelijk gemaakt is zal naar verwachting geen sprake zijn van een ernstige bodemverontreiniging.

In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen dient aangetoond te worden wat de bodemkwaliteit ter plaatse is. Indien er sprake is van bodemverontreiniging zal deze indien noodzakelijk gesaneerd worden.

Conclusie

Er zijn met betrekking tot de toekomstige activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu te verwachten. Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.3 Water

Voor ruimtelijke plannen is de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer.

Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro.

Aan de hand van de watertoetscriteria is nagegaan of de beoogde uitbreiding strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

Thema en water(beheer)doelstelling   Uitwerking  
Waterveiligheid
Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.  
Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering. De dichtstbijzijnde waterkering ligt op circa 240 meter en betreft de “Oude rijksweg”.  
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater)
Het plan biedt voldoende ruimte voor het
vasthouden, bergen en afvoeren van water.
Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om
inundatie vanuit oppervlaktewater in
maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.  
Ten gevolge van de ontwikkeling neemt de verharding met circa 1500 m2 toe. Op basis van de eisen van het waterschap Scheldestromen dient hiervoor 112,5 m3 water gecompenseerd te worden. De initiatiefnemer realiseert aan de achterzijde van zijn perceel 150 m3 water ter compensatie.

Tevens wordt er een wadi aangelegd waarin in natte perioden water opgevangen kan worden.  
Grondwaterkwantiteit en verdroging
Tegengaan / verhelpen van grondwateroverlast
en -tekort. Rekening houden met de gevolgen
van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden.  
In het plangebied wordt geen grondwater onttrokken. Van grondwateroverlast en of verdroging is in de huidige situatie geen sprake voor zover bekend. Het bestemmingsplan verandert hier niets aan.  

Thema en water(beheer)doelstelling   Uitwerking  
Hemel- en afvalwater
(inclusief water op straat / overlast)
Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen.
Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.  
Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van extra binnenspeelruimte en het vergroten van de horeca. Deze ontwikkeling sluit aan op bestaande functies. De (hemel)waterafvoer zal daarom tevens aansluiten op de bestaande waterafvoer.
 
Volksgezondheid
(water gerelateerd)
Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.  
De ontwikkelingen voorzien tevens in het (ver)graven van water. De overige ontwikkelingen zijn niet relevant met betrekking tot de Volksgezondheid. Het nieuw te realiseren water zal gerealiseerd worden aan de achterzijde van het perceel en als wadi. Het water aan de achterzijde van het perceel is niet zondermeer bereikbaar voor (kleine) kinderen. De wadi loopt zeer geleidelijk af en zal tijdens de zomermaanden droog staan, eventueel verdrinkingsgevaar wordt daarmee voorkomen.  
Bodemdaling
Voorkomen van maatregelen die (extra)
maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.  
De ontwikkeling zorgt niet voor bodemdaling, dit aspect is derhalve niet relevant.  
Oppervlaktewaterkwaliteit
Behoud / realisatie van goede
oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de
veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.  
De ontwikkeling voorziet in de realisatie van extra binnenspeelruimte, extra horeca en het vergraven van water. Daarnaast zullen de opblaasbare speeltoestellen op termijn vervangen worden door transparante houten speeltoestellen. Deze wijzigingen hebben geen effect op het oppervlaktewater. Tijdens de bouw- en gebruiksfase worden geen uitloogbare materialen gebruikt.  
Grondwaterkwaliteit
Behoud / realisatie van een goede
grondwaterkwaliteit.
Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.  
Om dezelfde reden als in genoemd bij het vorige aspect worden er geen nadelige effecten op de grondwaterkwaliteit verwacht.  
Natte natuur
Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.  
In of nabij het plangebied is geen (natte) natuur gelegen. De ontwikkeling vormt dan ook geen belemmering voor natte natuur.  
Onderhoud oppervlaktewater
Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden
worden. Rekening houden met obstakelvrije
onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.  
De ontwikkeling zorgt niet voor obstakels langs obstakelvrije onderhoudsstroken. De beheerder van het betreffende oppervlaktewater kan op dezelfde wijze als in de huidige situatie wateronderhoud plegen.  
Andere belangen waterbeheerder(s)  
Relatie met eigendom waterbeheerder
Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de
werking van objecten (terreinen, milieuzonering)
van de waterbeheerder niet belemmeren.  
De ontwikkeling ligt niet binnen objecten van de waterbeheerder.  
Scheepvaart en/of wegbeheer
Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.  
De ontwikkeling heeft geen invloed op wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat.  

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde realisatie niet strijdig is met waterdoelstellingen.

5.4 Flora en Fauna

In dit bureauonderzoek is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is vermeld welke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Vervolgens is aangegeven waaraan deze ontwikkelingen - wat ecologie betreft - moeten worden getoetst. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen het toetsingskader dat door wettelijke regelingen wordt bepaald en het toetsingskader dat wordt gevormd door het beleid van Rijk, provincie en gemeente.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit bestaande bebouwing, speelterrein, groen, een watergang en een boomgaard.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan voorziet in uitbreiding van de speelboerderij en een nieuwe groeninrichting. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

  • verwijderen beplanting en bomen;
  • (ver)graven water;
  • bouwrijp maken;
  • bouwwerkzaamheden.

Toetsingskader

Het toetsingskader wordt gevormd door de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Analyse

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van en ligt niet nabij een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Er zal sprake zijn van een toename van het autoverkeer maar vanwege de grote afstand van het plangebied tot de stikstofgevoelige Natura2000-gebieden is het niet aannemelijk dat de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied een significant negatief  effect op deze natuurgebieden zullen hebben.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van de luchtfoto van het plangebied (google earth), algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere www.ravon.nl en www.waarneming.nl).

Vogels

In de haag en het overige groen komen tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten als koolmees, roodborst, winterkoning en merel aanwezig. Spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw kunnen broeden in (de omgeving van) het woonhuis en de schuur, de loods is hiervoor ongeschikt.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, bosmuis, rosse woelmuis, hermelijn, wezel en konijn. Het woonhuis en de schuur kunnen plaats bieden aan vaste verblijfplaatsen van vleermuizen, de loods is hiervoor ongeschikt. Vanwege het zeer beperkt aanwezige groen heeft het plangebied geen bijzondere functie als foerageergebied, in de omgeving is meer en voldoende geschikt groen aanwezig dat kan dienen als foerageergebied.

Amfibieën
Algemene amfibieën als bruine kikker, middelste groene kikker, kleine watersalamander en gewone pad zullen zeker gebruik zullen maken van het plangebied als schuilplaats in struiken en onder stenen. Gezien de voorkomende biotopen komen hier geen zwaarder beschermde soorten voor.

Vissen

De watergang is dermate ondiep en dichtgegroeid dat hier geen beschermde vissoorten voorkomen.

Overige soorten

Er zijn, gezien de voorkomende biotopen, geen beschermde planten, reptielen en/of bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In de onderstaande staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) voorkomen en onder welk beschermingsregime deze vallen.

  Nader onderzoek nodig  
Vrijstellingsrege-ling Ffw   tabel 1     mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, bosmuis, rosse woelmuis, hermelijn, wezel en konijn

bruine kikker, gewone pad, kleine watersalamander en de middelste groene kikker  
nee  
Ontheffingsrege-ling Ffw   tabel 2     geen   nee  
  tabel 3   bijlage 1 AMvB   geen   nee  
    bijlage IV HR   alle vleermuizen   nee  
  vogels   cat. 1 t/m 4   gierzwaluw en huismus   nee  

Conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Deze natuurgebieden liggen op relatief grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de kleinschalige ingreep in het plangebied.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden.

Het bestemmingsplan voorziet in uitbreiding van de speelboerderij tegen de bestaande loods en de aanleg van een nieuwe groenstructuur. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

  • Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
  • Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
  • In de woonbebouwing en schuur komen mogelijk vaste verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels voor. Deze soorten worden niet gehinderd door de uitbreiding tegen de loods aan.
  • De nieuwe groenstructuur levert een vergroting van het leefgebied van onder andere grondgebonden zoogdieren, amfibieën en vogels op.

De Flora- en faunawet belemmert de uitvoering van het bestemmingsplan niet.

5.5 Geluidshinder

De uitbreiding van de speelboerderij omvat geen gevoelige functie in relatie tot wegverkeerslawaai. De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor het project.

5.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet luchtkwaliteit (hierna: Wlk). In het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' is exact bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst (minder dan 500 nieuwe woningen bij 1 ontsluitingsweg, minder dan 1.000 nieuwe woningen bij 2 ontsluitingswegen).

Analyse

Het project betreft de bevestiging van de speelboerderij en de realisering van een relatief kleine uitbreiding van de bestaande accommodatie. Het project draagt derhalve "niet in betekenende mate" bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Planbureau voor de Leefomgeving) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen wordt geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof in het plangebied onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognoses voor 2010 en 2020 indiceren geen overschrijding (informatie PBL november 2009). Van een significante toename van het verkeer als gevolg van het project is geen sprake. Berekeningen zijn gezien de kleinschalige directe ontwikkelingen en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.

Conclusie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens wel rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Uitgaande van de achtergrondconcentraties die gelden binnen de gemeente Goes en het feit dat de ontwikkeling niet is gelegen bij knelpunten ten aanzien van de luchtkwaliteit, kan gesteld worden dat de luchtkwaliteit voldoet aan de normen die gesteld zijn in de Wlk. De Wlk staat derhalve de realisering van de ontwikkeling niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van luchtkwaliteit aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening

5.7 Overige milieuhinder en Bedrijvigheid

Toetsingskader

Voor het bepalen van de (milieu)uitstraling van een activiteit is de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” een eerste hulpmiddel. In deze brochure zijn standaardlijsten opgenomen met richtafstanden voor milieubelastende bedrijven en activiteiten ten opzichte van gevoelige functies (zoals woningen). Deze richtafstanden worden bepaald door de mate van hinder die kan optreden als gevolg van ruimtelijk relevante milieuaspecten zoals geur, geluid, stof en gevaar.

Analyse

In deze standaardlijsten is een speelboerderij niet opgenomen als milieubelastende activiteit, er zijn daarom ook geen richtafstanden bekend die gelden ten opzichte van deze activiteit. Om toch de (milieu)uitstraling te kunnen bepalen, is gezocht naar activiteiten in de brochure, die vergelijkbaar zijn met de speelboerderij. Geluid is daarbij de meest bepalende factor voor de richtafstanden. In onderstaande tabel zijn de activiteiten opgenomen.

Activiteit   SBI-code   Maatgevende richtafstand
(voor geluid)  
Opmerking/afweging  
recreatiecentra   9233   300 m   Onder deze SBI-code vallen o.a. amusementsparken en pretparken, zoals bijvoorbeeld de Efteling. Speelboerderij ´t Klok'uus is met dergelijke grootschalige recreatievoorzieningen niet te vergelijken. De speelboerderij moet gezien worden als een kleinschalige dagrecreatieve voorziening.  
Veldsportcomplex (met verlichting)   926   50 m   Vergelijkbaar in die zin dat sprake is van stemgeluid in de buitenlucht. Niet vergelijkbaar omdat een sportveld, vanwege de verlichting 's avonds nog tot 23:00 uur bezet kan zijn*. Het speelveld zal tot uiterlijk 21:00u 's avonds worden gebruikt.  
Kinderboerderij   9253.1   30 m   Vergelijkbaar omdat er ook sprake is van stemgeluid van kinderen in de buitenlucht.  
Scholen voor basisonderwijs   801   30 m   Vergelijkbaar omdat er op het schoolplein sprake is van stemgeluid van kinderen in de buitenlucht.  
Gymnastiekzaal   926F   30 m   Vergelijkbaar, vooral het binnengedeelte van de speelboerderij.  
Autoparkeerterrein   6321   30 m   Richtafstand is met name bedoeld voor grootschalige parkeervoorzieningen.  

* In artikel 4.113 van het Activiteitenbesluit wordt als eis gesteld dat een lichtinstallatie voor sportvelden is uitgeschakeld tussen 23.00 uur en 07.00 uur en indien er geen sport wordt beoefend.

Uit de tabel blijkt dat het milieuaspect geluid van spelende kinderen bepalend is voor de richtafstand van de speelboerderij. Voor zowel het binnen- en buitengedeelte van de speelboerderij is dat dan goed vergelijkbaar met een kinderboerderij, (het schoolplein van) een basisschool en een gymnastiekzaal. Voor dergelijke activiteiten is een richtafstand van 30 m aan de orde.

In de huidige situatie zijn rondom de speelboerderij woningen aanwezig. Het gaat om de (bedrijfs)woning van het agrarisch bedrijf ten oosten van het plangebied (op circa 45 m van de oostelijke terreingrens) en om de woningen (Poelwijck) ten westen van het plangebied aan de Pollesteyn/Wissekerkseweg, op circa 35 m.

Aan de richtafstand van 30 m wordt in de huidige situatie voldaan. Ook na realisering van de beoogde uitbreiding wordt voldaan aan de richtafstand.

De speelboerderij moet op grond van het Activiteitenbesluit voldoen aan de geldende geluidsvoorschriften. Op grond van artikel 2.17 geldt voor de inrichting dat voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximaal geluidsniveau (LAmax) de niveaus op de in onderstaande tabel genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in deze tabel aangegeven waarden.

  07:00-19:00 uur   19:00-23:00 uur   23:00-07.00 uur  
LAr,LT op de gevel van gevoelige gebouwen   50 dB(A)   45 dB(A)   40 dB(A)  
LAr,LT in in- en aanpandige gevoelige gebouwen   35 dB(A)   30 dB(A)   25 dB(A)  
LAmax op de gevel van gevoelige gebouwen   70 dB(A)   65 dB(A)   60 dB(A)  
LAmax in in- en aanpandige gevoelige gebouwen   55 dB(A)   50 dB(A)   45 dB(A)  

Van belang daarbij is dat bij het bepalen van de geluidsniveaus, op grond van artikel 2.18 buiten beschouwing blijft:

  • a. het stemgeluid van personen op een onverwarmd en onoverdekt terrein, dat onderdeel is van de inrichting, tenzij dit terrein kan worden aangemerkt als een binnenterrein;
  • b. het stemgeluid van bezoekers op het open terrein van een inrichting voor sport- of recreatieactiviteiten.

Op basis hiervan kan worden aangenomen dat het bedrijf in de huidige situatie voldoet aan deze geluidsnormen. Het stemgeluid van bezoekers is voor de speelboerderij naar verwachting immers de meest bepalende geluidsbron. Het gaat om spelende kinderen op het buitenterrein met speeltoestellen, of volwassenen en kinderen die gebruik maken van het speelveld aan de achterzijde. Om deze aanname te toetsen is akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Onderzoek

Om er zeker van te zijn dat de uitbreiding van 't Klok'uus niet zal leiden tot een onaanvaardbaar woon en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bij dit bestemmingsplan opgenomen in Bijlage 2. In het onderzoek is ook beschouwd hoe de activiteiten van de speelboerderij zich verhouden tot de eventuele ontwikkeling van nieuwe geluidgevoelige functies op de aangrenzende gronden.

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau

Uit de rekenresultaten blijkt dat de richtwaarde van 45 dB(A) uit de VNG-brochure in de dagperiode met ten hoogste 2 dB(A) wordt overschreden ter plaatse van de woning aan de Wissenkerkseweg 8. Op de overige woningen wordt voldaan aan de richtwaarde.

In de avondperiode, waarbij een richtwaarde geldt van 40 dB(A), wordt deze overschreden met ten hoogste 12 dB(A) op de zijgevel van de woning aan de Wissenkerkseweg 8. Op de overige woningen wordt de richtwaarde met ten hoogste 1 dB(A) overschreden.

Hierbij moet worden opgemerkt dat ter plaatse van de woning aan de Wissenkerkseweg 8 de reeds bestaande speeltuin maatgevend is voor de geluidbelasting op de gevel en niet de uitbreiding met het lasergamen en de grotere parkeerplaats.

Voor de andere woningen geldt dat het buitenspelen maatgevend is voor de geluidbelasting. Gelet op de geluidnormering uit het Activiteitenbesluit (50 dB(A) in de dagen 45 dB(A) in de avondperiode), wordt geconstateerd dat het bedrijf hier aan kan voldoen met uitzondering van de woning aan de Wissenkerkseweg 8.

In het akoestisch onderzoek is ook rekening gehouden met eventuele nieuwe woningen in de nabijheid van de speelboerderij. Daaruit blijkt dat met voldoende afscherming van het lasergameveld er ook in de toekomst geen wederzijdse belemmeringen zijn.

Maximaal geluidniveau

Uit de rekenresultaten blijkt dat de richtwaarde van 70 dB(A) uit de VNG-brochure in de dagperiode niet wordt overschreden. In de avondperiode, waarbij een richtwaarde geldt van 65 dB(A), wordt deze overschreden op de zijgevel van de woning aan de Wissenkerkseweg 8. Dit is ten gevolge van de speeltuin aan de voorzijde.

De geluidnormering uit het Activiteitenbesluit is gelijk aan de richtlijn uit de VNG-brochure, waardoor de conclusie voor wat betreft de milieuwetgeving gelijk is.

Verkeersaantrekkende werking

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting 45 dB(A) etmaalwaarde bedraagt ter plaatse van de woningen aan de Wissekerkseweg 1a en 1b. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde.

Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat richtwaarde uit de VNG-brochure wordt overschreden. Hierbij moet worden opgemerkt dat de beschreven situatie een 'maximale situatie'is die in praktijk niet dagelijks zal voorkomen. Echter, op voorhand is niet exact te voorspellen hoeveel kinderen buiten of binnen spelen of hoe vaak het lasergamen plaatsvindt, vandaar dat een maximaal scenario is beschouwd.

Ondanks dat ter plaatse van de woningen aan de Slotstraat, de Pollesteyn en de nieuwbouw aan de westkant de VNG-richtlijn in de avondperiode wordt overschreden is er sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat. De geluidbelasting in de avondperiode wordt namelijk gedeeltelijk veroorzaakt door de reeds bestaande speeltuin, waardoor slechts beperkt sprake is van een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Door het toepassen van de in het akoestisch onderzoek voorgestelde maatregelen (aarden wallen en het plaatsen van een scherm tussen speelterrein en parkeerplaats) wordt zoveel mogelijk aan afscherming in het ontwerp van de speeltuin meegenomen om zo een zo laag mogelijke geluidbelasting te bereiken voor de woningen in de omgeving. Met een extra afscherming aan de westzijde van het lasergameveld is ook voor eventuele nieuwe geluidgevoelige functies aan die zijde een goed woon- en leefklimaat te realiseren.

5.8 Verkeer

Algemeen

De uitbreiding van de speelboerderij zal extra verkeer genereren. Hierna is inzichtelijk gemaakt:

  • de verkeersproductie en -attractie (verder: verkeersgeneratie) van de uitbreiding;
  • de verkeersintensiteit en de verkeersveiligheid en afwikkeling op de omliggende wegen.

Analyse

Verkeersgeneratie

Normaal gesproken kan de verkeersgeneratie van een ontwikkeling bepaald worden door een verkeersgeneratiekengetal toe te passen. In CROW publicatie 256 (Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden; vuistregels en kengetallen gemotoriseerd verkeer; oktober 2007; Ede) zijn kengetallen opgenomen voor indoorspeeltuinen (kinderspeelhallen). Deze norm sluit het dichtst aan bij de beoogde ontwikkeling maar is niet één op één toepasbaar. Bij de speelboerderij vinden namelijk ook buitenactiviteiten plaats op het naast gelegen speelveld en is horeca aanwezig. De CROW publicatie geeft geen kengetallen voor deze functies.

Uit de CROW publicatie 256 zijn wel het gemiddelde autogebruik en de bezettingsgraad per auto toepasbaar en overgenomen. Het gemiddelde autogebruik voor indoorspeelhallen bedraagt namelijk tussen de 60% en 90%. De bezettingsgraad bedraagt 2 kinderen per auto.

De verkeersgeneratie van de uitbreiding is berekend aan de hand van de toename van het maximaal aantal bezoekers dat tegelijkertijd aanwezig kan zijn. Meestal komen bezoekers voor een dagdeel.

De tijden dat de speelboerderij regelmatig vol zit zijn:

  • zaterdagavonden van april tot oktober vanaf 17 uur tot 21 uur;
  • vakantiedagen en feestdagen vanaf 14 uur tot 17 uur;
  • sommige woensdag middagen in mei en juni vanaf 13 uur tot 17 uur.

Gezien het voorgaande is het aannemelijk dat het aantal bezoekers per etmaal 2 keer de hoeveelheid bedraagt dan het maximaal aantal bezoekers dat tegelijkertijd aanwezig mag zijn.

De verkeersgeneratie van de uitbreiding van de speelboerderij is bepaald aan de hand van het maximaal aantal bezoekers dat tegelijkertijd aanwezig mag zijn (400 bezoekers). Per etmaal zijn dit 340 extra bezoekers. Deze extra bezoekers zouden dan het volgend aantal extra verkeersbewegingen per etmaal genereren:

340 bezoekers * 90% autogebruik * 2 mvt/etmaal (= komen en gaan) = 204 mvt/etmaal.

De bezettingsgraad is 3 bezoekers/auto (=2 kinderen + 1 volwassene).

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

Volgens het verkeersmodel van Goes bedraagt de verkeersintensiteit op de Wissekerkseweg in 2007 circa 900 mvt/etmaal. Uitgaande van een autonome groei van 1,5% per jaar bedraagt de verkeersintensiteit in 2024 circa 1.150 mvt/etmaal. Het prognosejaar 2024 is gekozen omdat de eindeplanperiode van het bestemmingsplan 10 jaar is.

Het overgrote deel van het gegenereerde verkeer komt vanuit en vertrekt in westelijke richting via de kern van 's Heer Arendskerke. Bij het bepalen van de toekomstige verkeersintensiteit op de Wissekerkseweg is daarom uitgegaan van een maximale toename (extra verkeersgeneratie). In 2024 zal de verkeersintensiteit op de Wissekerkseweg na de uitbreiding maximaal 1.354 mvt/etmaal bedragen.

Conclusie

Als wordt aangesloten bij de principes van Duurzaam Veilig mag aangenomen worden dat het verkeer goed en verkeersveilig afwikkelt. Duurzaam Veilig streeft een overeenstemming tussen vorm, functie en gebruik na. De Wissekerseweg is een erftoegangsweg (functie) met een relatief lage verkeersintensiteit (gebruik) en is zodanig ingericht (vorm). Hiermee wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

5.9 Parkeren

Algemeen

Bij het realiseren van nieuwe functies is het van belang dat sprake is van een sluitende parkeerbalans. Een parkeerbalans is een vergelijking tussen het beoogde parkeeraanbod en de vraag. Binnen het plan is voorzien in het realiseren van 110 parkeerplaatsen (parkeeraanbod).

Analyse

Normaal gesproken wordt de parkeervraag bepaald door een parkeerkencijfer toe te passen. In CROW publicatie 182 (Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering; sept. 2008; Ede) zijn kencijfers opgenomen voor overdekte speeltuinen en hallen. Deze norm sluit het dichtst aan bij de beoogde ontwikkeling maar is niet één op één toepasbaar. Bij de speelboerderij vinden namelijk ook buitenactiviteiten plaats op het naast gelegen speelveld en is horeca aanwezig. De CROW publicatie geeft geen kengetallen voor deze functies. Uit deze CROW publicatie is echter wel gebruik gemaakt van het kengetal voor het aandeel bezoekers. Dat bedraagt 90%, 10% van de parkeervraag is dus ten behoeve van personeel.

Uit de CROW publicatie 256 zijn net als voor het bepalen van de verkeersgeneratie ( het gemiddelde autogebruik en de bezettingsgraad per auto overgenomen. Het gemiddelde autogebruik voor indoorspeelhallen ligt tussen de 60% en 90%. De bezettingsgraad bedraagt 2 kinderen per auto.

De parkeervraag van de speelboerderij is bepaald aan de hand van het maximaal aantal bezoekers dat tegelijkertijd aanwezig mag zijn (400 bezoekers). Bij een hoogste autogebruik van 90% is het volgende aantal parkeerplaatsen nodig.

400 bezoekers * 90% autogebruik  = 90 parkeerplaatsen

4 bezoekers / auto (=3 kinderen + 1 volwassene)

Omgerekend naar de totale parkeervraag (inclusief personeel) zijn dat maximaal (90 parkeerplaatsen / 90% * 100% )= 100 parkeerplaatsen.

Conclusie

De totale parkeervraag bedraagt in de representatieve bedrijfssituatie bij volle bezetting 100 parkeerplaatsen, bij het hoogste percentage autogebruik. Met de 110 beschikbare parkeerplaatsen is sprake van een sluitende parkeerbalans.

5.10 Externe veiligheid

In de directe omgeving van de projectlocatie zijn geen inrichtingen gelegen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of die anderzijds als risicovol zijn aan te merken. Ook worden in de directe omgeving van het projectgebied geen gevaarlijke stoffen vervoerd over het water of door leidingen. Wel worden over de A58 en het spoortraject Roosendaal-Sloehaven gevaarlijke stoffen getransporteerd. De afstand van de ontwikkelingslocatie ten opzichte van deze transportwegen is dermate groot dat de ontwikkelingslocatie niet in het invloedsgebied van de A58 en het spoor ligt.

Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering oplevert voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Planvorm

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling beschreven. De bestemmingsregeling bestaat uit de volgende onderdelen:

  • a. de verbeelding met het renvooi (paragraaf 6.2);
  • b. de regels (vier hoofdstukken, paragraaf 6.3).

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn 1 juli 2008 in werking getreden en vormen het wettelijk kader voor het bestemmingsplan Poort van Zoute. Alle nieuwe ruimtelijke plannen - zoals bestemmingsplannen - moeten digitaal worden vervaardigd. Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) en is derhalve digitaal raadpleegbaar. SVBP2008 heeft alleen betrekking op de structuur en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling.

Er is gekozen voor een gedetailleerde bestemmingsregeling, waarmee de huidige en beoogde activiteiten van de speelboerderij zo duidelijk mogelijk zijn weergegeven en de rechtzekerheid het grootst is.

6.2 Verbeelding en renvooi

Digitaal

Nieuwe bestemmingsplannen worden digitaal beschikbaar gesteld, zodat ze via internet te bekijken zijn. Dit is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan "doorverwezen".

Analoog

Ondergrond

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters (bijvoorbeeld CO) is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden.

Bestemmingen

De bestemmingen zijn in dit bestemmingsplan met een hoofdletter (bijvoorbeeld R-DR) aangeduid. De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels).

Voor de bestaande en toekomstige woningen blijft de bestemming Wonen voor de woning en het erf en Tuin voor de onbebouwde delen voor de woningen gehandhaafd. In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.

Aanduidingen en renvooi (analoog plan)

De beoogde goot- en bouwhoogte is in de regels vertaald. Voor de bestaande en nieuwe gebouwen en bouwwerken is goot- en bouwhoogte op de verbeelding opgenomen. Voorts is met bouwaanduidingen aangegeven waar uitsluitend speeltoestellen zijn beoogd. De betekenis van alle aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is voor zover nodig en wat betreft de aanduidingen opgesplitst in bouwaanduidingen, bouwvlak en maatvoeringsaanduidingen.

Leeswijzer

Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.

6.3 Regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

  • Hoofdstuk 1 Inleidende regels.
  • Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.
  • Hoofdstuk 3 Algemene regels.
  • Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.

Begrippen

De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.

Wijze van meten

Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.

6.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (algemeen)

Opbouw bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat regels waarin bepalingen zijn opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2008.

  • Bestemmingsomschrijving
    In dit onderdeel wordt de materiële inhoud van de bestemming aangegeven. Dit houdt in: de functies die binnen de bestemming "als recht" zijn toegestaan. De bestemmingsomschrijving vormt de eerste "toetssteen" voor gebruiksvormen en ook voor bouwactiviteiten (past het beoogde gebruik van gronden / gebouw binnen de bestemming). Beide zijn slechts toegestaan, voor zover zij zullen plaatsvinden binnen de opgenomen omschrijving.
  • Bouwregels
    Dit onderdeel geeft aan welke bouwwerken mogen worden opgericht. Voorop staat dat slechts mag worden gebouwd ten behoeve van de voor de bestemming aangegeven bestemmingsomschrijving.
  • Afwijken van de bouwregels 
    De bevoegdheid tot het afwijken van de bouwregels zijn in dit deel van de regels opgenomen.
  • Specifieke gebruiksregels 
    In dit onderdeel wordt ten opzichte van de Bestemmingsomschrijving, specifiek bepaald welke functies al dan niet specifiek zijn toegestaan. Deze bepaling vormt een aanvulling op de Bestemmingsomschrijving.
  • Afwijken van de gebruiksregels 
    De bevoegdheid tot het afwijken van de gebruiksregels is in dit deel van de regels opgenomen.
  • Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
    Voor zover nodig zijn hierin de regels voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in dergelijke regels.
  • Wijzigingsregels
    Enkele bestemmingen of locaties binnen een bestemming kunnen worden gewijzigd wat betreft gebruik of bouwmogelijkheden. De bevoegdheden staan in dit deel vermeld.

Een bestemmingsartikel behoeft niet alle elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

6.3.3 Bestemmingsregels (per bestemming)

Artikel 3 Cultuur en ontspanning

Aan de Speelboerderij is conform de functie-indeling van SVBP 2012 een bestemming Cultuur en ontspanning toegekend. Deze is toegespitst op de binnen- en buitenspeelvoorziening

Op de verbeelding en in de regels zijn specifiek aangeduid:

  • de locatie voor de bedrijfswoning;
  • de locatie voor de horeca-activiteiten;
  • de locatie voor een terras;
  • de locatie voor de parkeervoorzieningen;
  • de locatie voor geluidwerende voorzieningen.

Gebouwen zijn alleen toegestaan in het bouwvlak, dat 100% mag worden bebouwd. Daarbuiten zijn bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan.

Voorzien is in twee specifieke bouwaanduidingen voor speeltoestellen. Dit zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze zijn toelaatbaar tot een hoogte van maximaal 10 meter ter plaatse van de bouwaanduiding [sba-sz1] en tot een hoogte van maximaal 6 meter ter plaatse van de bouwaanduiding [sba-sz2]. Ter plaatse van het terras zijn overkappingen en vergelijkbare bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. De hoogte hier is begrensd tot 3 meter. Elders is de hoogte begrensd tot 2 meter.

Om te voorkomen dat buiten het bouwvlak een te groot percentage van het perceel wordt benut voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is in de regels een bebouwingspercentage opgenomen van:

  • 50% ter plaatse van de bouwaanduidingen [sba-sz1] en [sba-sz2] ;
  • 50% ter plaatse van de functieaanduiding 'terras' (tr).

Artikel 4 Waarde - Archeologie 2

Dit artikel is opgenomen in verband met de aanwezige hoge archeologische verwachtingswaarden (maatregelcategorie 4).

6.3.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het betreffen de volgende bepalingen.

  • Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
    Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden.
  • Artikel 6 Algemene bouwregels
    Bestaande maten (uitgezonderd van de overgangsregels), overschrijding van bouwgrenzen, percentages. Met de regels inzake bestaande maten wordt voorkomen dat (ondergeschikte) afwijkingen onder het overgangsrecht komen te vallen.
  • Artikel 7 Algemene gebruiksregels
    In de algemene gebruiksregels is opgenomen dat het niet is toegestaan (on)bebouwde gronden te gebruiken of te laten gebruiken voor de exploitatie van een seksinrichting.
  • Artikel 8 Algemene wijzigingsregels
    Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van geringe afwijkingen in het belang van een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde, of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Hierbij zijn verschuivingen van de bestemmingsgrens met maximaal 5 meter toelaatbaar.
6.3.5 Hoofdstuk 4 Overgangs- en Slotbepalingen

Artikel 10 Overgangsrecht

De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.

Deze regels zijn opgenomen in het Bro en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen.

Artikel 11 Slotregel

Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgesteld wat onder een bouwplan wordt verstaan.

Een exploitatieplan dient tegelijkertijd met een bestemmingsplan te worden vastgesteld. In de Wro is tevens opgenomen, dat kan worden afgeweken van de verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Dit is onder andere het geval indien de gemeente en de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst hebben gesloten over de verdeling van kosten bij de grondexploitatie.

Tussen de gemeente Goes en de initiatiefnemer wordt voor de vaststelling van het bestemmingsplan Speelboerderij 't Klokuus een overeenkomst gesloten, zodat het niet noodzakelijk is een exploitatieplan op te stellen. De gemeente is dan ook gevrijwaard van kosten en risico's. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan wordt een expliciet besluit genomen dat het niet noodzakelijk is om een exploitatieplan vast te stellen.

In de exploitatieovereenkomst zal ook een regeling met betrekking tot eventuele planschade worden opgenomen.

De voorgestane ontwikkeling is een particulier initiatief. De initiatiefnemer is de financiële drager van het onderhavige project en heeft voor de uitvoering de benodigde financiële middelen beschikbaar. De gemeente beperkt zich tot het verlenen van planologische medewerking aan de uitvoering van het plan en zal de (planschade)kosten via de overeenkomst met de initiatiefnemer verhalen.

7.2 Conclusie

De gemeente Goes heeft inzage gehad in de economische uitvoerbaarheid van het project. Gezien de aard en omvang van het project is geconcludeerd dat voldoende gelden beschikbaar zijn voor realisering van de accommodatie en dat het project economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke toetsing

8.1 Maatschappelijke toetsing

De gemeente betrekt de bevolking bij de voorbereiding van plannen op ruimtelijk gebied.

Het voorontwerpbestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage liggen. Gedurende deze termijn kunnen door een ieder zowel mondeling als schriftelijk inspraakreacties naar voren worden gebracht.

8.2 Overleg

Ter voldoening aan het bepaalde in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, waar nodig, overleg gepleegd te worden met besturen van gemeenten en met rijks- en provinciale diensten. Een samenvatting van de reacties uit het vooroverleg en de beantwoording van die reacties is opgenomen als bijlage 4 van deze toelichting.